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如何进行物业管理费的测算

2018年9月5日  临沂非诉律师   http://www.liyfsls.com/
  核心内容:如何预测计算物业管理费?物业管理费用的计算标准是什么?下面,房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。
  《物业服务收费管理办法》(下称“办法”)的出台,为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”,物业管理费的构成分三个部份:
  第一部分:开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金;
  第二部分:业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金;
  第三部分:业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份,“办法”已做出明确的缴纳办法,设立专帐管理,专款专用。
  第三部份住宅区共性服务费,“办法”也明确了费用项目,可如何根据项目费用发生,确定这部份的物业管理费,笔者就此浅见,与诸位共同商讨。
  对于住宅、楼宇等物业的管理,现在尚存在不同组织形式的管理方式,不论哪种组织形式的管理,都须发生管理费用,费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式,实行政府主管部门行业管理,业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制,因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户,收支平衡,略有结余”的原则,就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业,而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司,“公司是以营利为目的的社团法人”,这一定义包含着特征之一:“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中,势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理,协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理,保证物业管理有可靠足够的经费来源,维持物业管理良性循环发展。
  物业管理费的测算,在坚持以上原则和注意处理问题的基础上,如何测算,分以下几个步骤:
  第一步:根据住宅区的规模、档次和管理目标,设立岗位,配备相应能力的人力资源。
  第二步:估算住宅区进行统一管理,达到确定的管理目标,所发生的各类各种费用。
  第三步:考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。
  按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目,假设以年为核算周期,以下发生的各种费用分别设为:
  1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(a)
  2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(b)
  3、绿化管理费(c)
  4、清洁卫生费(d)
  5、保安费(e)

  6、办公费(f)
  7、法定税费(g)。
  目前从事物业管理正常缴纳税费有两项,即营业税和城建教育附加费。 由于住宅区内不同类型建筑,建筑标准、规格、档次、配套设施不同,如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同,所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同,管理标准、档次的不同,划分不同单体发生费用所相应的经营额,分别x1 x2 x3…xk0 因此物业管理费分摊到各个单体之后,则:x= x1 x2 x3 … xk
  由于公司核算成本费用一般以年为单位,可是落实到收取物业管理费,以年为限则太长了,一般认为以月为单位收取最佳,最为合理,所以总经营额落实到每月应为x/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为x1 /12、x2/12、x3/12…xk/12。按总面积分摊物业管理费,如总面积为s,各单体面积分别为s1、s2、s3、sk,s=s1 s2 s3…… sk0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数y=x/12s(单位:元/米2·月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准(单位:元/米2·月)则为:
  y1=x1/12s1,y2=x2/12s2,y3=x3/12s3,…,yk=xk/12sk,k指住宅区内物业管理k个独立单体建筑。
  从上述关系推论结果看出,标准综合平均指标数y,只是反映物业管理服务收费的综合水平,反映物业统一管理,所应达到的综合管理水平,用于反映物业管理水平的高低。y1 y2 y3……yk说明公共性服务费分摊到单体,某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准,反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出,上述指标只是反映同一时空,相同条件物业管理的管理服务水平,但是两个住宅区不可能存在于同一时空,相同条件,因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平,要比较只是相对而言,还因为物业管理不是某一时间的,而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。
  还要指出,对住宅区进行统一管理,估算所发生的各类各种费用,还需一定的物业管理经验积累,才能比较准确的确定,或者物业管理成为一门行业,专业部门对各项工作及设备等发生的费用,依据管理档次,专门确定出行业的费用标准,这样就较为规范,如果由于通涨等原因,造成费用标准的变动,可以由行业部门公布调整系数加以调整,当然其最后体现的各种价格,还需有关部门审批,至此也有根有据,合情合理。


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